|
krockie
Свадебный знаток
Возраст: 38 Зарегистрирован: 03 июн 2008, 12:18 Сообщения: 693 Откуда: Минск Баллы репутации: 5 
|
 как купить квартиру в Минске. много букафф, но прочитать стоит.
источник - lesnoi-slon на жж
Я уже писал, что не так давно мы купили квартиру. Уверен, немало людей подумывает о том же, но, как показывает практика, не так-то уж и легко найти более-менее достоверную информацию про сей непростой, дорогой и хлопотный процесс. Приоткрою завесу тайны.
Техзадание
Молодая семья, лимита из «понаехавших тут». Нефтью, наркотиками и списанными танками ни один из супругов не торгует. Бабушки-миллионерши, папы-олигарха тоже ни у кого нет. Имеются небольшие накопления валютного характера, но накоплений этих хватит в лучшем случае на собачью будку в Шабанах. В общем, просто тупо прийти в агентство с чемоданом денег и купить что-нибудь не сильно дорогое мы не можем. А желание обзавестись жильем имеется. Что делать?
Про банки
Как говорил главный экономист всех времен и народов кот Матроскин: «Для того, чтобы купить что-нибудь ненужное, нужно продать что-нибудь ненужное, а у нас денег нет!» Что делать, если нет ни денег, ни чего-нибудь ненужного на продажу? Правильно, нужно брать кредит в банке. Поэтому для начала поговорим о банках. Они бывают разные (глубокая мысль, согласитесь!). И в нашем случае главные отличия банков не в том, какого цвета у них логотипы, а в том, под какие условия эти заведения свои кредиты выдают. Если раньше выбор банков в Беларуси был небольшим, то за последний год их развелось слишком уж много. Мой вам совет: прежде чем окунаться в пучину финансовых операций, прочитайте мелкий текст на договоре. Некоторые банки, например, дают большие кредиты под меньшие проценты и с меньшим количеством необходимых документов. В чем подвох? Подвох в том, что, взяв кредит, вы будете выплачивать не только ежемесячные проценты, но и плату за «сопровождение кредита», которая порой доходит до 50 долларов в месяц. То есть вы, например, будете выплачивать не заявленные 12%, а уже 14 или 15. Вот так-то. У некоторых банков имеются бесплатные консультации для желающих взять кредит. Мой вам совет – воспользуйтесь ими. Будет полезно.
От общей информации о банках перейдем к более конкретной. Мы для себя сразу отмели всякие стремные заведения вроде BTA, потому как доверия к загадочным конторам, появившимся на рынке всего пару месяцев назад, у нас нет. Кредит – вещь серьезная, с ним придется жить десяток лет. В нескольких агентствах нам предлагали взять кредит в «Приорбанке». Есть в этом банке веселый кредит под названием «Дружная семья», при котором в совокупный доход можно включить едва ли не всех своих родственников до n-ного колена. То есть денег вам дадут много. Одна беда – процент высокий, да и кредит выдается под залог жилья. В общем, мы решили не рисковать.
Свой выбор мы остановили на банальном «Беларусбанке». Вот почему. Во-первых, в этом банке существуют льготные кредиты для нуждающихся и молодых семей (а наша семья и нуждающаяся, и молодая). Во-вторых, кредит этот дается не под залог жилья. В-третьих, кредит можно выплачивать раньше требуемого срока без штрафных санкций. В-четвертых, в этом банке не берут никаких плат «за сопровождение кредита». Дзынь-дзынь, рекламная пауза закончилась. По ходу, в «Беларусбанке» имеется бесплатная консультация для желающих взять кредит, где вам не только объяснят что и как, но и посчитают сумму, которую вы можете взять. Удобно. Еще одна приятная мелочь – в этот банк для оформления кредита можно предоставить предварительный договор покупки квартиры. Внимание, предварительный, то есть не заверенный нотариусом. В агентствах вас будут убеждать, что это неправда. Не верьте.
Про бумажки
Определившись с банком и суммой, которую вам могут дать, вы начинаете искать поручителей для своего кредита. Если вы живете в Менске, то регистрация у вас должна быть тоже менская, иначе льготный кредит для покупки жилья именно в Менске вам не дадут. Кроме того, если вы зарегистрированы в Менске, то и жилье в большинстве случаев нужно покупать в Менске, ибо кредит для покупки квартиры, например, в Боровлянах вам банк может и не дать – типа это район, ваши льготы на район не распространяются. В общем, этот момент лучше в банке уточнить. И еще, поручителей для кредита в Менске лучше иметь тоже менских (родители не в счет). В крайнем случае, среди ваших поручителей должен быть хотя бы один столичный житель. Почему? Типа так положено… вернее, никакого закона о том, что нестоличные жители не могут быть поручителями, нет, но кредит банк вам может и не дать… такова суровая правда жизни.
Поиск варианта
Итак, вы определились, сколько денег у вас может быть в потенциале. Поручители оформляют справки. Пришло время искать жилье. Начинается веселье.
Мы с женой опыта по покупке жилья не имели. Вообще никакого. И наши родители не имели. То есть весь этот процесс мы изучали с чистого листа.
С чего начать?
Берем чистый палец и начинаем им тыкать в клавиатуру компьютера – ищем сайты, на которых продают квартиры. Очень быстро понимаем, что реально информативных сайтов всего два: первый – это раздел про недвижимость на TUT.BY, второй – REALT.BY. Точно также мы быстро понимаем, что на самом деле это не два разных сайта, а один, только с разными названиями. В общем, идем на этот сайт и начинаем выбирать подходящие по цене варианты. Рядом с компьютером на столе лежит ворох газет с объявлениями о продаже недвижимости: всякие там «Из Рук В Руки» и пр. В периодике точно также ищем более-менее подходящие позиции. Впрочем, очень быстро вы поймете, что и в Интернете, и в газетах большинство объявлений дублируют друг друга. Но лучше подстраховаться и использовать оба варианта поиска – и аналоговый, и электронный, ибо встречаются и исключения.
С кем иметь дело?
Наши знакомые сказали, что из всех менских агентство лучшими считаются «Твоя Столица», «Пакодан», «Квадратный метр плюс» и какие-то там «Юридические услуги». Мы решили не рисковать и выбирали из списка вариантов лишь те, что относились к упомянутым выше конторам.
Почему мы решили оформляться через агентство? Потому что все вокруг в один голос говорили, что недавно вышел новый декрет президента, по которому все сделки с недвижимостью будут осуществляться только через агентства. Против президента, как известно, не попрешь. Мы и не собирались.
Что искали? Не хрущевка, панельный дом не старше 20 лет, не последний и не первый этаж, не Шабаны, не Чижовка, не Автозавод.
Таких вариантов набралось с пару десятков, начался обзвон.
Суровая правда жизни
Очень быстро выяснилось, что тысяч за 60 долларов однокомнатную квартиру в более-менее приличном районе купить непросто. Вариантов много, но все при прозвоне оказывались то за 65, то за 62 тысячи.
Посмотрели пару квартир. Ими оказались какие-то мрачные абсолютно «убитые» помещения с гнилой сантехникой и прокуренными стенами.
Звоним дальше.
Среди вариантов всплывает новостройка в Боровлянах – там новая однокомнатная квартира стоит тысяч 60. Одна беда – район совершенно новый, магазинов и прочей инфраструктуры нет, от города далеко, нужно делать ремонт, ибо ничего, кроме голых стен не предлагают. Еще беда – нам могут не дать кредит на покупку жилья в районе. Ага, Боровляны считаются районом. В общем, ищем дальше.
В какой-то момент одна из агенток сообщает нам, что у нее есть неплохой вариант, который пока не засвечен в газетах. Мол, однокомнатная квартира недалеко от метро «Каменная Горка». 60 тысяч. Идем смотреть. Действительно, вариант неплохой – квартира в более-менее приличном состоянии, неплохой район, рядом метро. Агент говорит, что хозяйка квартиры мать-одиночка, мол, продает она квартиру уже с полгода. Мол, уже утомилась продавать, и если в течение месяца не продаст, то будет ее сдавать квартирантам. Руки типа опустились…
Нам квартира понравилась, поэтому мы сказали, что если продающая сторона возьмет на себя расходы по оформлению сделки, то мы согласны. Документы почти на руках, при желании все можно завершить в течение месяца.
Искать другие варианты уже не хотелось – все квартиры были на одно лицо, цены тоже.
Импонировало и то, что продающим агентством оказалось крупнейшее в Менске «Твоя Столица».
Пиздец подкрался незаметно
Ну, конечно, агент Света была обрадована нашим решением, посему решили начать оформление сделки. И тут начались странности. Как я уже говорил, мы хотели, чтобы продающая сторона взяла на себя оформление сделки (это миллиона два денег). Продающая сторона была не против. Но тут агент сказала, что хоть продающая сторона и берет на себя все расходы, нам придется заплатить агентству минимальную сумму тысяч эдак 500. Типа за оформление нового техпаспорта на квартиру. Честно говоря, платить 500 тысяч не хотелось, так как делать новый техпаспорт при покупке квартиры вроде не обязательно. Мы дипломатично дали понять, что никаких 500 тысяч за ненужный нам документ платить не будем. Свету это огорчило, но было решено детали сделки обсудить уже в агентстве. Знали бы мы, что это первые звоночки…
По ходу, оказалось, что техпаспорт старого образца нужно менять на новый, вот только стоит все это дело не 500 тысяч, а… 30.
Момент Истины
Итак, жена пошла в агентство подписывать договор. Я посоветовал ей взять с собой мою сестру, юриста по недвижимости. Как чувствовал. Правда, сестре на переговорах очень быстро и достаточно грубо заткнули рот, сообщив, что как родственница она не имеет права участвовать в обсуждении, ибо она не покупатель, а как юристу ей запрещено высказывать свои соображения, ибо у нее нет доверенности на представление наших интересов. Вот так-то.
Напомню, называется агентство «Твоя Столица».
Наш агент Света оказалась помощницей риэлтора Татьяны.
Заходим в зал для переговоров. Там уже сидит хозяйка квартиры.
Со словами: «Делать все мы будем так!», риэлторша начала торг. Как только жена начинала задавать вопросы продавцу, за нее отвечала риэлторша. Сама продававшая сторона даже рот не успевала открыть. Оригиналы документов также находились у риэлторши. Выходило, что бедную дамочку посадили в кабинете для мебели.
После короткого знакомства с продавцом, ее семейным статусом, правами на продажу квартиры и пр. переходим к таинству договорозаключения. Совершенно неожиданно жене сообщают, что, оказывается, сделка у нас не чистая продажа, а хозяйка квартиры сама покупает недвижимость у какой-то третьей стороны. То есть все разговоры о потерявшей надежду продать квартиру хозяйке оказались сказками, а мы, собственно, оказалась в центре некой хитрой схемы.
Алгоритм у агентства был таким. Сейчас мы заключаем договоры на покупку квартиры и предоставление риэлторских услуг. На оформление бумаг продающей стороны уйдет полторы недели. Тут моя жена замечает, что наши бумаги почти готовы, и сделку можно было бы провести и в более сжатые сроки. Ей отвечают: «Я же не волшебница». В общем, полторы недели и все. Ладно. Дальше схема была такая. Через полторы недели нам предоставляют документы, подтверждающие отсутствие ограничений на продажу квартиры. С документами и с большей частью суммы (наличными) мы едем к нотариусу и передаем все представителю третьей стороны, продающей нечто хозяйке нашей квартиры. По ходу, если бы мы следовали правилам «Твоей Столицы», то даже после завершения сделки мы бы эту загадочную третью сторону никогда и не увидели … Сейчас у меня вообще имеются серьезные сомнения – а была ли она, эта третья сторона? По договору, имейте в виду, запрещены любые контакты между продавцом и покупателем. За нарушение этого условия – штраф. Лихо, да? Вот-вот. Идем дальше. У нотариуса мы заключаем окончательный договор купли-продажи, с договором идем в банк, там нам дают кредит. Еще три недели, по сценарию риэлтора, «Беларусбанк» перечисляет деньги… в общем, вселить нас собирались месяца через полтора. Такие вот сроки в агентствах. Алгоритм агентства нам не очень понравился.
Ознакомление с самим договором привело к серьезным сомнениям в адекватности «Твоей Столицы» – мало того, что сам договор был составлен с орфографическими и пунктуационными ошибками, так в нем имелось явное несоответствие в указании выплачиваемых сумм. То есть тысяча долларов аванса в договоре не упоминалась вообще! Хотя деньги агентству выплачивались. Кроме того, бумага, по которой оформлялась передача этой суммы, в самом договоре не упоминалась. То есть элементарно в договоре не сходилась сумма: 2+2=3. Как хочешь такие договоры, так и понимай.
Когда жена заметила, что договор составлен некорректно, ей было сказано, что это типовой договор, который используется всеми агентствами, и если ей что-то не нравится, она может сделку не заключать. Обычный такой ненавязчивый быдларусский сервис. Ладно, утерлись. Лихо – беды начало.
Было решено утрясти детали сделки. А именно. Раз уж мы платим часть денег некой третьей стороне до получения нами кредита, мы хотели быть уверены, что в случае отказа в кредите, мы сможем вернуть свои деньги. То есть сделка срывается не по нашей вине, поэтому мы получаем всю сумму назад без проволочек. Если объяснить ситуацию более доходчиво – мы хотели быть уверены, что третья сторона не уедет с нашими деньгами в Крым, а нам не придется возвращать бабло через суд. Сами понимаете, что отсудить десятки тысяч долларов у матери-одиночки нереально.
Запретить тратить деньги третьей стороне нельзя, поэтому мы предложили такой вариант: мы берем предварительный договор, не заверенный нотариально, идем с ним в банк, там смотрят договор и сообщают, достаточно ли его для принятия решения о выдаче кредита. Если этот договор подходит, то все документы передаются в кредитный комитет, принимающий решение о выдаче денег. Получив положительный ответ от банка, мы бы выплатили предварительную сумму, и буквально через пару дней отдали оставшиеся деньги. На наше предложение риэлторша ответила отказом. Она безапелляционно заявила, что банк не принимает предварительные договоры. Риэлторше сунули под нос памятку из банка, в которой сообщалось, что предварительные договоры принимаются для решения о выдаче кредита. Тетка была удивлена и посчитала возражение блефом.
В общем, наш вариант разрешения спорного момента был встречен со скепсисом. Самое веселое то, что когда риэлторше было заявлено о том, что у нас есть основания сомневаться в прозрачности всей сделки, та ответила жене, как и положено было ответить представителю крупнейшего агентства по недвижимости города-героя Менска: «Ну посмотрите в честные глаза продавца! Никто вас здесь не обманет!». Согласитесь, охуенный аргумент. Еще одна забавная фраза, услышанная во время переговоров: «Неужели вы думаете, что из-за каких-то 60 тысяч долларов мы будем терять репутацию?»
В общем, на том обе стороны и разошлись. Агентство пообещало оговорить наше предложение с третьей стороной, мы же долго чесали репы в недоумении, ибо заключать сделку на десятки тысяч долларов с конторой, в которой считают с трудом и писать-то по-русски не умеют, как-то не хотелось. Честные глаза продавца нас тоже не убедили.
Жена сходила в банк. Там подтвердили наши сомнения и сказали, что договор составлен неграмотно. Его следует перезаключить. Когда жена сообщила «Твоей Столице» о таком вот казусе, ей сказали, что третья сторона не пожелала ждать и от сделки отказалась.
В общем, деньги наши вернули. А сотрудничать далее не пожелали. Сказали, мол, вариантов никаких нет, спад на рынке и все такое. О том, что брешут, было видно по любой газете с объявлениями о продаже недвижимости. Не захотели лучшие в стране риэлторы иметь дело с сильно умными и дюже грамотными нищебродами, считающими каждую копейку.
И вновь продолжается бой…
После общения с лучшим агентством города продолжать поиски как-то не хотелось. Но было решено, что раз наши поручители оформляют справки, стоит попробовать. Хотя, поиски не обещали быть успешными, ведь большинство предложений на рынке вторичного жилья от «Твоей Столицы».
Звоним в «Пакодан». Там нам не предложили ни одного подходящего варианта, зато сразу предложили заплатить 525 тысяч за то, что они будут искать нам вариант. В общем, неудивительно, что у этой конторы недавно отобрали лицензию.
Была пара вариантов от «Квадратного метра плюс». Эти хоть не требовали денег и исправно показывали имевшиеся варианты. Нам эти варианты по душе не пришлись.
Снова берем чистый палец и выписываем телефоны из интернет-портала по недвижимости. Отсматриваем еще вариантов пять. Не шибко интересных вариантов. Надежды все меньше. Звоним по еще одному телефону. Женщина продает квартиру в Малиновке. Сразу сообщает, что продает она сама, без всяких агентств. Ладно.
Вариант оказывается интересным. Более того, цена тысяч на 8-10 меньше предлагаемых агентствами вариантов. Но вот неужели можно оформлять сделки самим?
Прочитав эту главу, вы сэкономите 500 долларов
Декрет о том, что все операции с недвижимостью обязательно проводить через агентства, - полная брехня. Никто вам не запрещает продавать и покупать недвижимость самим. Более того, вы много знаете агентств в деревнях? А ведь там люди тоже что-то продают и покупают.
Для того, чтобы совершить сделку по покупке недвижимости следует:
- продавец должен пойти в РУП «Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» и взять выписку о том, что нет никаких запретов на осуществление сделок с квартирой (делают 2-3 дня, стоит тысяч 7 рублей);
- эта выписка заверяется у нотариуса (5 минут, бесплатно);
- продавец разруливает свои дела с налоговой (2-3 дня). Документ предоставляется нотариусу при заключении договора;
- покупатель вместе с продавцом едут в психдиспансер и получают справку о том, что продавец не состоит на учете (то есть дееспособен и имеет право совершать сделку) (5 минут, бесплатно);
- покупатель и продавец получают в ЖЭСе выписку лицевого счета квартиры (чтобы быть уверенным в том, что в квартире не прописаны, например, зеки или несовершеннолетние) (5 минут, бесплатно);
Больше от покупателя не требуется ничего. В поездках с продавцом он участвует для того, чтобы быть уверенным в том, что справки действительно выдаются, а не подделаны.
Со всеми документами и деньгами вы едете к нотариусу и заключаете договор купли-продажи. Стоит эта услуга 180 тысяч. Все. Деньги передали, ключи получили.
Если покупатель часть суммы выплачивает кредитом, то ему необходимо пойти в банк и получить список требуемых документов (могут варьироваться в зависимости от банка). Подготовив документы, составив предварительный договор с продавцом, вы отправляетесь в банк. Кредитный комитет принимает решение о выдаче кредита. Если деньги дают, то вы едете к нотариусу, где передаете аванс продавцу и заключаете окончательный договор. С договором вы едете в банк, приводите поручителей и оформляете все документы. После этого деньги могут поступить на счет продавца. Все.
Когда сделка совершена, ключи получены, можно ехать в РУП «Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» и подписывать акт передачи собственности.
Вот такая несложная система.
Один человек, посетивший юриста, который рассказал ему все нами выше написанное, заплатил за консультацию 500 долларов. Вы же все узнали бесплатно.
В общем, оформление документов занимает 2-3 дня и стоит (включая траты на такси) тысяч 500 максимум. В агентстве вы платите 2-4 миллиона как покупатель, плюс еще 2-4 миллиона вы платите за продавца, ведь он уже включил гонорар агентству в цену квартиры. А теперь решайте сами, стоит ли платить 2-4 тысячи долларов за работу, которая займет у вас пару дней? Более того, стоят ли ваши нервы общения с аферистами вроде тех, с честными глазами, в «Твоей Столице».
По ту сторону баррикад
Уже предвижу, что сейчас сюда налезет куча всякого рода риэлтеров и прочих твоих столиц, которые будут визжать о том, что все это брехня. Мол, просто это вы засранцы, мол, это вам не повезло, а вообще мы белые и пушистые. Даже кофе в офисе бесплатно даем, и массаж пяток делаем.
Расскажу вам о том, почему хозяйка теперь уже нашей квартиры решила продавать ее сама. Как и любой другой человек, она не стала изобретать колесо и обратилась к услугам агентства. Женщина хотела продать жилье побыстрее, поэтому цену выставила па пару тысяч ниже «средней по больнице». Было это в феврале. В общем, забрали у нее ОРИГИНАЛЫ документов, пообещали много денег и… пропали. Проходит месяц, никто не звонит, никто не приходит… странно. В общем, попросила она свою подружку позвонить в агентство и поинтересоваться. Звонит подружка, мол, хочу купить однокомнатную квартиру. Ей сразу же начинают предлагать варианты с ценами на 5-10 тысяч дороже той, что была заявлена нашей героиней. Ну, подруга тактично спрашивает у агента, мол, я видела объявление о продаже такой-то вот квартиры. На что ей сообщают, что та квартира в жутком состоянии, район там опасный и все такое. Мол, не стоит даже думать… Понятно, что услышав подобное, хозяйка разорвала все отношения со своим агентством. Жаль, мы забыли его название. Цинизм ситуации в том, что с хозяйки содрали 100 тысяч за «рекламу» квартиры в газетах. Хотя, как потом оказалось, объявления в газеты принимаются бесплатно. В общем, пальцем не пошевелив, агентство осталось с деньгами. А человек потерял время.
И на последок
Квартиру уже мы купили, но наше объявление о покупке было опубликовано в газете «Из рук в руки». Звонит дядька. Мол, продаю квартиру. 65 тысяч. Мы говорим, мол, у нас столько денег нет, максимум – 60 можем найти.
- А вы себе покупаете?
- Ну да.
- Вы точно не агентство?
- Не, не агентство.
- Приезжайте, посмотрите квартиру. Думаю, договоримся.
Вот так.
Финал
Мы искали квартиру всего две недели. Вся процедура заняла месяц. Думаю, и вам повезет. Сэкономленные деньги лучше потратьте на ремонт или отдых. На худой конец, пропейте.
Мы купили квартиру не за 60, а за 54 тысячи. Состояние – более чем нормальное. Живем, даже ремонт пока не делали. В самой квартире и кухня осталась, и встроенный шкаф.
Будьте умнее, не доверяйте свои тяжело заработанные деньги проходимцам и аферистам. Агентства – это обычный развод, который делает вашу жизнь не проще, а намного сложнее. Вы в состоянии все сделать самостоятельно, а аферисты пускай идут на базар китайскими носками торговать. Там таким только и место.
В общем, как обычно, целую в шейку.
P.S. Забыл упомянуть еще вот о какой интересной загогулине. Агентство говорит, мол, мы НЕСЕМ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА СДЕЛКУ. Покупатель думает, что связавшись с агентством, он страхует свой риск, и, случись что, ему агентство деньги вернет. Все это полная чушь. Если вдруг вы купите квартиру с прописанными в ней зеками или детьми, сделка потеряет силу. Но АГЕНТСТВО ВЕРНЕТ ВАМ ЛИШЬ ГОНОРАР, ТО ЕСТЬ ТЕ 1-2 МИЛЛИОНА РУБОЛЕЙ. ВСЕ! Остальную (основную сумму) вы будете отсуживать у продавца! Максимум, чего вы добьетесь от агентства, - возмещение морального ущерба, но и то, если выиграете в суде. Сможете ли вы выиграть, если у агентства имеется штатный юрист, который готов ходить в суды хоть каждый день, - решайте сами. То есть агентство в реальности не дает никакой гарантии, это паразит. Вот так-то.
|
главное сейчас - собрать деньги.
и покупал другую- все через агенство. Так вот- по поводу ответственности агенства. ИМХО, самое страшное при покупке квартиры- это то, что ты ее купишь, а окажется, что там какая-нить тетка. или дед из Запупенска какого-нить прописан.И как самим это проверить? Так вот - если правильно составить договор с агенством(риск того, что агенство череж Ж..У проверит документы и там окажется кто-то прописан, то полностью ответственность несет агенство). Но это уже- внимательно читайте договора, господа 
